Ayer me contaba una amiga que, en unos pocos meses, terminaba de pagar su hipoteca.
Ese momento que a muchos nos parece aún tan lejano...llega, sí. Y llegado éste, recibiremos un certificado que acredita que nuestra deuda hipotecaria con el banco tiene "saldo cero".
Sin embargo, la anotación marginal de "carga" en el Registro de la Propiedad prevalecerá mientras no emprendamos algunas actúaciones, con sus consiguientes gastos.
La cancelación registral de la hipoteca no es un trámite obligatorio, pero sí conveniente para ahorrarnos problemas en el futuro. Si decidimos vender la vivienda o solicitar un nuevo préstamo vamos a necesitar que conste en el Registro de la Propiedad como inmueble sin cargas, y hacer esta gestión con urgencia no es aconsejable-puede demorarse entre 2 y 3 meses-. Además, se corre el riesgo de extraviar la documentación necesaria, en cuyo caso habrá que localizar y pedir al banco una copia del certificado, cuando menos...
Los pasos a dar son los siguientes:
OBTENER EL CERTIFICADO DE "DEUDA CERO" (banco)
Nuestra entidad bancaria puede darnos información sobre cómo proceder para la cancelación registral, pero hemos de tener claro que no estamos obligados a encargarles a ellos la gestión y que podemos elegir libremente el notario que haga la "escritura de cancelación hipotecaria".
IR AL NOTARIO
Nos pedirá copia de la escritura de la hipoteca sobre la vivienda, el certificado de cancelación de la misma-emitido por el banco- y un teléfono o email de contacto de las personas (apoderados) que acudirán a la firma.
En esta firma sólo interviene la entidad bancaria, y el mismo notario se pondrá en contacto para solicitar su presencia. Una vez firmada, el notario nos avisará y nos pasará la correspondiente minuta.
Dicha minuta, con el actual marco regulatorio, no debería superar los 70€-incluidos aranceles y otros conceptos-. El RD 1612/2011 de 14 de noviembre, aprobado para ordenar y clarificar la normativa vigente sobre aranceles aplicables por notarios y registradores, establece:"Las operaciones, con independencia de su modo de tramitación, que no tengan señalados derechos en el arancel no devengarán derecho de cobro ninguno". De esta manera, las minutas de los notarios no podrán incluir gastos en concepto de "información registral", "fax de comunicación", "certificado de cargas", "obtención de certificados bancarios", entre otros.
LIQUIDACIÓN MOD 600 (Hacienda)
Esta autoliquidación se presenta en una oficina PROP (Comunidad Valenciana) o Consejería de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente.
El modelo 600 se corresponde con el impreso por el que se liquida el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que tiene exención del 100%, es decir, no conlleva ningún pago.
ÚLTIMO PASO, INSCRIPCIÓN (Registro de la Propiedad)
El último paso es incribir la cancelación en el Registro de la Propiedad. Aportaremos la escritura de cancelación junto con la liquidación del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Al cabo de unas semanas podremos pasar a recogerla, y también la minuta del registrador.
Respecto a los registradores, el RD 1612/2011 también establece que las minutas por cancelacíón de hipoteca con saldo deudor cero quedan fijadas en 24,04€. Aún así, es posible que nos encontremos con que nos han cargado por más conceptos, con un importe total muy superior al valor esperado. Si solicitamos la minuta debidamente detallada y no estamos conforme con alguno de esos conceptos podremos reclamar, eso sí, después de pagar, ya que es la condición para recuperar nuestra documentación (escritura).
En muchos casos, el engrose de la minuta se corresponde con "notas al margen" realizadas tras un cambio de titular, subrogación de hipoteca, fusiones o absorciones bancarias, etc. De ahí la importancia de pedir el desglose y , si es necesario, que nos aclaren los conceptos, para poder valorar qué es reclamable y a quién.
Amig@, si has llegado hasta aquí leyendo debes tener bastante interés en el topic. No dudes en dejar un comentario si algo no ha quedado suficientemente claro o si quieres aportar una opinión.
ACTUALIZACIÓN JUNIO 2012
Los gastos de una cancelación registral de hipoteca se han modificado en aplicación del RD-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, en concreto por la disposición adicional segunda de éste.
El cálculo de los honorarios de notarios y registadores, hasta el momento de la entrada en vigor del Real Decreto Ley, se realizaba aplicando el arancel correspondiente a una base proporcional al capital pendiente de amortizar, con unos importes mínimos -30€ notarios y 24€ registradores-.
Con la nueva regulación, la base sobre la que se aplica el arancel es el capital inscrito, es decir, el importe total de la hipoteca que en su momento se constituyó, y los mínimos minutables por notaros y registradores ahora ascienden a 90 y 24 euros, respectivamente.
Con estas modificaciónes, la asociación OCU ha calculado la variación que supone para una cancelación registral de una hipoteca constituida inicialmente por 150.000€, obteniedo un incremento de los gastos.
Según cálculos de la organización, pasar por el notario para cancelar una hipoteca con un capital inicial de 150.000 euros, costará al usuario 137 euros, frente a los 50 euros anteriores. En el caso del registrador, la minuta ascenderá a 84 euros, casi el triple de lo establecido con anterioridad.
